【消費(fèi)電子實(shí)驗(yàn)室-2014/12/26】今日上午在京發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2014-2015）》對(duì)明年全國(guó)住房市場(chǎng)做出預(yù)測(cè)：一二線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下滑，三四線城市房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降，北上廣深等城市限購(gòu)政策有望在一年內(nèi)全面退出。此外，未來(lái)商品房庫(kù)存積壓導(dǎo)致銷售困難，一半以上的開(kāi)發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)中消失。

　　今年住房市場(chǎng)進(jìn)入自發(fā)調(diào)整期

　　《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2014-2015）》報(bào)告系由中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院和城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心聯(lián)合發(fā)布。

　　去年，中國(guó)住房市場(chǎng)經(jīng)歷了在瘋狂方上漲中隱現(xiàn)調(diào)整的跡象，從今年第一季度開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)，此后，住房投資投機(jī)全面退潮，樓市進(jìn)入自發(fā)調(diào)整期。

　　2014年1-9月，中國(guó)商品住房銷售面積為67669萬(wàn)平方米，同比下降10.3%，商品房銷售額為40516億元，同比下降10.8%，銷售量與銷售額均出現(xiàn)較大負(fù)增長(zhǎng)。到2014年9月，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市急增至69個(gè)。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，這種調(diào)整既有經(jīng)濟(jì)增速放緩、全面深化改革與國(guó)際大背景的因素，也與保障房建設(shè)改變供需狀況有很大關(guān)系。

　　從2008年到2013年，全國(guó)保障房建設(shè)達(dá)到1400萬(wàn)套，惠及3000萬(wàn)家庭、1.2億人口，截至2014年9月底，已累計(jì)解決4000多萬(wàn)戶城鎮(zhèn)家庭的住房困難。

　　北上廣深限購(gòu)有望1年內(nèi)放開(kāi)

　　報(bào)告認(rèn)為，一二線城市房?jī)r(jià)明年將繼續(xù)下滑，住房投資全面退熱，單靠剛性需求或改善型需求難以消化已有商品庫(kù)存、支持房?jī)r(jià)上漲。另一方面，住房限購(gòu)或?qū)⑷�面放開(kāi)。

　　目前，仍然有北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市和三亞的堅(jiān)守住房限購(gòu)政策，倪鵬飛則認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，以及調(diào)控政策的大方向向支持住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變，五城市這一政策有望在一年內(nèi)全面放開(kāi)，此后，住房市場(chǎng)“供不應(yīng)求”的假設(shè)難以立足，房?jī)r(jià)只漲不跌的神話將完全破滅。

　　值得一提的是，報(bào)告預(yù)測(cè)，未來(lái)一半以上的開(kāi)發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)中消失，隨著相對(duì)過(guò)剩時(shí)代的來(lái)臨，商品住房銷售困難，無(wú)需再進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入真正意義上的寡頭時(shí)代。

　　住房市場(chǎng)的觀望情緒也將帶來(lái)租房市場(chǎng)的繁榮，報(bào)告預(yù)測(cè)，由購(gòu)轉(zhuǎn)租的需求量增加將會(huì)導(dǎo)致租賃市場(chǎng)開(kāi)始活躍，同時(shí)，城市化進(jìn)程推進(jìn)吸引大量農(nóng)村人口和外來(lái)人口，城中村和棚戶區(qū)的改造又使得租賃住房市場(chǎng)逐步萎縮，客觀上將會(huì)導(dǎo)致住房租賃價(jià)格的繼續(xù)攀升。

　　警惕潛在性供給嚴(yán)重過(guò)剩

　　報(bào)告提醒，目前的年均住宅竣工和施工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于需求，未來(lái)如果仍然保持這一增長(zhǎng)水平，住房將存在嚴(yán)重的潛在過(guò)剩。

　　“2011至2013年，全國(guó)住房的年均竣工面積一直保持在20億平方米左右，2013年施工面積得益于連續(xù)高速增長(zhǎng)更是達(dá)到了60億平方米，而每年住房總增長(zhǎng)加上拆遷重置的需求最大只有12億平方米。我現(xiàn)在要強(qiáng)調(diào)的是，潛在的供給過(guò)剩問(wèn)題非常嚴(yán)重�！蹦啭i飛如是說(shuō)。

　　具體來(lái)講，根據(jù)預(yù)測(cè)，目前一二線城市的住宅相對(duì)過(guò)剩，但仍然有增長(zhǎng)的余地。至于三、四線城市，已經(jīng)達(dá)到了“絕對(duì)過(guò)剩、長(zhǎng)期過(guò)剩”的階段。

　　今年以來(lái)，住房市場(chǎng)一個(gè)顯著的特點(diǎn)是，住房?jī)r(jià)格在上升，銷售量卻在下跌。報(bào)告指出，目前中國(guó)的住房風(fēng)險(xiǎn)不在銷售環(huán)節(jié)，而是在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。銷售不當(dāng)、資金緊張、融資高成本，使開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨資金鏈斷裂和違約風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　對(duì)于未來(lái)住房政策的走向，報(bào)告建議，應(yīng)該取消若干行政性管制措施，讓市場(chǎng)在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用。針對(duì)不同城市，也應(yīng)該實(shí)行中央指導(dǎo)、各城市差別調(diào)控的辦法。

　　沒(méi)有完善的制度體系，市場(chǎng)不僅無(wú)法完成自發(fā)調(diào)節(jié)任務(wù)，還可能使問(wèn)題更加尖銳，報(bào)告認(rèn)為，告別住房短缺時(shí)代，改革并完善住房市場(chǎng)制度已經(jīng)具備必要條件。對(duì)此，報(bào)告特別建議對(duì)住房金融制度進(jìn)行完善，即由中央政府新建或改造國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行，建立住房發(fā)展銀行，改革公積金制度、完善住房租賃制度等。